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16/07/2026

O que muda no arrendamento com a reforma “Construir Portugal”

O Conselho de Ministros aprovou, a 9 de julho de 2026, uma reforma profunda das regras do arrendamento em Portugal. O diploma segue agora para a Assembleia da República e ainda não está em vigor, mas as linhas gerais já são conhecidas e têm impacto direto em quem é proprietário ou gere património arrendado em Lisboa. Mais liberdade nos novos contratos. Termina antecipadamente o limite que impedia as rendas de subirem além de um coeficiente fixo face ao contrato anterior. Em novos arrendamentos, senhorio e inquilino passam a poder negociar livremente o valor da renda. Sobem também os limites de rendas antecipadas e deixa de haver teto para a caução. Despejos mais rápidos em caso de incumprimento. O prazo de mora que permite resolver o contrato por falta de pagamento desce de três para dois meses, e bastam três atrasos em 12 meses (em vez de quatro) para fundamentar a resolução. O processo judicial é também simplificado.

Contratos anteriores a 1990: a mudança mais relevante. A transição destes contratos para o regime atual (NRAU) passa a depender da idade do inquilino e do rendimento do agregado, com referência aos 64.400€/ano:

  • Inquilinos com menos de 65 anos e rendimento baixo transitam para o NRAU, mas a renda mantém-se inalterada durante 5 anos.
  • Inquilinos com 65 ou mais anos e rendimento baixo continuam totalmente protegidos, sem prazo — a reforma não altera esta situação.
  • Inquilinos com 65 ou mais anos e rendimento acima de 64.400€/ano passam a poder ver a renda atualizada até 1/15 do Valor Patrimonial Tributário, mesmo sem transitar para o NRAU.

É este último cenário, inquilinos idosos, mas com rendimentos elevados, em contratos antigos com rendas simbólicas, que a reforma efetivamente desbloqueia, aliviando proprietários que continuam a suportar IMI e manutenção a preços de mercado.

Uma rede de proteção do outro lado. É criado o Fundo de Emergência Habitacional, que garante apoio ao realojamento (até 2.300€/mês, durante 6 meses) a quem é despejado por incumprimento involuntário ou é vítima de violência doméstica.

A reforma ainda terá de ser votada na especialidade e promulgada antes de entrar em vigor, e associações de inquilinos já manifestaram reservas quanto ao equilíbrio entre as novas regras. Continuaremos a acompanhar a evolução deste processo.